Hipotek adalah salah satu bentuk kredit dengan jaminan berupa aset properti seperti tanah maupun rumah. Biasanya, pinjaman hipotek banyak digunakan sebagai solusi untuk memiliki rumah dengan cicilan ringan. Lalu, apa itu hipotek? Dan apa saja jenis, skema hingga contoh hipotek? Simak ulasan lengkapnya berikut ini
Apa Itu Hipotek
Hipotek adalah solusi bagi Anda yang membutuhkan uang dalam jumlah besar di waktu yang cepat. Contoh, jika Anda mau membeli rumah yang tidak mungkin terbayar tunai, Anda akan datang ke bank atau lembaga keuangan lain agar mereka menerbitkan hipotek, atau pinjaman yang dijamin. Dengan cara tersebut, tentu setelah melewati berbagai syarat dan prosedur, Anda bisa membeli rumah impian saat itu juga.
Dalam definisi OJK (Otoritas Jasa Keuangan), hipotek adalah “instrumen utang dengan pemberian hak tanggungan atas properti dan peminjam kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya,”.
Dari segi urusan perumahan, hipotek atau mortgage adalah sistem yang memungkinkan calon pembeli memberikan rumahnya kepada bank atau pemberi pinjaman yang lain sebagai jaminan.
Dengan begitu, pihak pemberi pinjaman bisa mengklaim rumah tersebut apabila pihak peminjam tidak mampu melanjutkan pembayaran hipoteknya.
Dasar Hukum Hipotek
Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1162 disebutkan bahwa hipotek adalah “suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan”.
Lalu, dalam Pasal 1171 menyebutkan bahwa hipotek adalah hal yang hanya dapat diadakan jika terdapat akta autentik, kecuali dalam sejumlah hal yang secara tegas ditunjuk undang-undang.
Maksudnya, baik sang kreditur atau debitur telah menyatakan kesepakatan untuk saling mengikatkan diri dalam perjanjian yang disusun dalam akta notaris.
Mengacu pada pasal itu, perjanjian hipotek adalah akta resmi yang disiapkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berikut ini pihak-pihak yang dapat menjadi PPAT:
- Notaris yang ditunjuk Menteri Dalam Negeri (Mendagri)
- Bukan notaris tapi telah ditunjuk oleh mendagri
- Camat yang secara ex-officio ditunjuk sebagai PPAT
Merujuk dari pasal 1178 KUH Perdata, eksekusi hipotek adalah saat utang pokok tak dilunasi sebagaimana seharusnya, atau bunga terutang tak dibayar, pemegang hak hipotek berhak menjual aset jaminan di pelelangan umum.
Jenis Hipotek
Anda sebagai debitur dapat memilih beberapa jenis hipotek. Diantaranya hipotek adalah sebagai suku bunga tetap konvensional (paling umum), hipotek dengan tingkat penyesuaian, serta hipotek balon. Calon pembeli rumah mesti tahu pilihan yang paling pas untuk mereka. Berikut masing-masing ulasannya:
1. Tingkat bunga tetap hipotek
Biasanya suku bunga disepakati saat menutup pembelian dan tersedia dalam tenor sampai 30 tahun. Dengan pinjaman lebih lama, cicilan per bulan jadi lebih terjangkau.
2. Hipotek dengan tingkat penyesuaian (ARM)
Jenis satu ini mendefinisikan bahwa mortgage adalah suku bunga yang dibayarkan dapat dinaikkan atau diturunkan secara berkala ketika terjadi perubahan suku bunga.
3. Hipotek balon
Biasanya pembayaran pertama lebih rendah hingga akhirnya tumbuh menjadi seperti balon yang membesar. Biasanya ditujukan bagi pembeli dengan pendapatan lebih tinggi menjelang periode pinjaman berakhir.
Skema Hipotek
Dalam pembelian properti di Indonesia, hipotek adalah terminologi yang telah lama digerus oleh istilah kredit pemilikan rumah atau KPR. Padahal pada mulanya, hipotek atau mortgage adalah sistem yang digunakan pada program pembiayaan hunian bernama KPR yang dicanangkan oleh BTN.
Tujuan program tersebut adalah membantu pembiayaan pembelian hunian bagi rakyat negeri ini. Dalam hal ini, BTN merupakan pelopor yang berhasil menjadikan sistem hipotek lebih dikenal khalayak luas.
Kemudian, hingga kini keberhasilan BTN diikuti oleh berbagai bank lain. Adanya fasilitas ini sangat menolong nasabah dalam membeli properti dengan jaminan adalah sertifikat rumah yang dibayarkan melalui hipotek tersebut. Hipotek dalam properti juga tak terlepas dari bunga dan pokok utang yang mesti dibayar oleh peminjam.
Contoh Hipotek
Contoh hipotek atau mortgage adalah sebagai berikut:
Pasangan Marli dan Mita akhirnya menemukan rumah impiannya setelah berbulan-bulan mencari. Harganya tidak sanggup ditebus jika mereka membelinya secara tunai, yakni Rp800 juta.
Keduanya lantas mengajukan pinjaman hipotek di sebuah bank. Kemudian, setelah bank tersebut mengakhiri segala prosedur yang diperlukan, pinjaman pun ditawarkan.
Marli dan Mita sepakat mengajukan uang muka Rp200 juta, yang secara persentase merupakan 20% dari harga rumah. Pinjaman yang dikeluarkan bank untuk menutupi sisa 80% adalah Rp600 juta. Pasangan tersebut kelak membayar kembali pinjaman berbunga tiap bulan selama 20 tahun ke depan.
Kelebihan Sistem Hipotek
Kelebihan sistem hipotek adalah memudahkan Anda memiliki rumah. Sebab, dengan sistem ini pembayaran jadi dapat lebih dijangkau. Ada tahapan yang harus dijalani, yang pertama pembayaran uang muka kemudian disusul dengan angsuran per bulan.
Selain itu, kelebihan lain hipotek adalah hunian yang menjadi jaminan masih bisa ditempati. Jadi bisa dibilang Anda seperti menyewa sendiri rumah yang akan sepenuhnya Anda miliki setelah perjanjian kredit berhasil diselesaikan dengan baik. Dengan adanya manfaat pajak potensial, laporan pajakmu pun dapat menjadi lebih ringan.
Tersedia juga keleluasaan untuk mengalihkan kredit dalam kondisi pengalihan hunian kepada pihak lain. Hal itu tentunya dengan ketentuan-ketentuan oleh bank tempat Anda melangsungkan hipotek.
Kekurangan Sistem Hipotek
Kekurangan hipotek adalah ketidakmudahan dalam urusan pelibatannya dengan nilai suku bunga. Sebab, tingkat suku bunga jelas bakal kian tinggi kalau waktu pelunasannya panjang.
Pinjaman hipotek adalah sistem yang juga memiliki risiko akan kehilangan aset jika pelunasan gagal diwujudkan. Selain itu, nilai pinjamannya tetap. Maksudnya, kalaupun penurunan harga rumah takkan berimbas pada penyesuaian pinjaman.
Syarat untuk menjadi peserta pinjaman hipotek juga terhitung sulit karena membutuhkan rekam jejak skor kredit, angka penghasilan tertentu, serta pemeriksaan lain sebelum proposal pinjaman disetujui.
***
Di tengah harga properti yang semakin mahal, pinjaman hipotek adalah salah satu solusi bagi masyarakat yang ingin memiliki hunian. Namun, pastikan KPR yang Anda pilih telah terjamin keamanannya. Prospeku telah bekerja sama dengan berbagai bank sehingga terbukti aman dalam menyediakan kredit properti pada fitur financing.
